過去十年，中國樓市一次又一次突破調(diào)控的阻擊，高漲十倍。而今年以來，在中央政府未出臺任何全局性調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)市場竟然開始自我調(diào)整。
克爾瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月，全國各線城市商品房成交同比去年全線下挫：一線城市跌幅最大，達(dá)到37.1%；二線城市次之，為19.93%；三四線城市的下降幅度亦不小，為19.4%。
當(dāng)更多樓市指標(biāo)轉(zhuǎn)向負(fù)面，從購房者、房產(chǎn)中介到開發(fā)商，一種謹(jǐn)慎的氣氛彌漫整條產(chǎn)業(yè)鏈。而在網(wǎng)絡(luò)上，樓市專家之間再度不斷爆發(fā)論戰(zhàn)或攻訐，語不驚人死不休。但此時，房地產(chǎn)的主管部門住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)卻顯得相對平靜，絕口不提救市二字。而有消息人士更是篤定地認(rèn)為，樓市調(diào)控的時代已經(jīng)一去不復(fù)返，新一屆政府將會弱化行政干預(yù)的手段。
央行日前要求銀行首先滿足首套房貸需求，合理確定房貸利率水平，被理解為“央行急了，出手救市”。 一些銀行界人士認(rèn)為，由于個人房貸的性價比不高以及房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險增加，央行的救市行為可能難以發(fā)揮作用。
與此同時，中央政府也在有意破除“愈調(diào)愈漲”的魔咒，新任住建部黨組書記陳政高在履新18天內(nèi)，至今未對低迷的樓市發(fā)表過只言片語的評論，在管理層“將市場交還給市場”的指導(dǎo)思路之下，樓市會回歸理性嗎？
觀望
“何姐，現(xiàn)在正是房價低的時候，去年前年不都是過了六月那價格就一下跳上去了，那會兒您再看房就晚了，也就沒機(jī)會挑了。北京房價再降它也是北京，好時機(jī)比什么都重要。”
5月18日下午6點，何蘭清前腳進(jìn)門，脫掉高跟鞋，中介的短信后腳就追殺過來。她躺在沙發(fā)上，瞄了一眼手機(jī)。
“太貴了，回龍觀都要3萬多元/平方米，2.5萬元/平方米只能買到更偏的角落去。”何蘭清轉(zhuǎn)過身，看著男朋友，“要是不合適，咱們就租房結(jié)婚。”
2013年，北京樓市炙手可熱，二手房的全年成交均價從2012年的2.55萬元/平方米一路漲至3.14萬元/平方米，漲幅達(dá)到23%。進(jìn)入2014年，形勢逆轉(zhuǎn)，市場驟冷。4月，北京地區(qū)二手房價格環(huán)比下跌0.2%，創(chuàng)下近25個月的最大跌幅。即便如此，何蘭清還是忍不住搖頭，“太貴了！”
死貴！——5月1日，林峰走出杭州某售樓處時，腦袋里閃過同樣的念頭。他出生在以炒房聞名的浙江溫臺地區(qū)，父親是銀行高管，母親愛好炒房。至今，他家的七成資產(chǎn)來自房產(chǎn)增值。
5月初，當(dāng)何蘭清在房產(chǎn)中介流連時，林峰開著鄉(xiāng)下人(寶馬[微博]mini旗下的一款車)瀏覽了杭州的幾處高端樓盤。他最滿意的是世茂之西湖一套170平方米的大戶型，當(dāng)天報價3.2萬元/平方米，沒過多久，被告知其可以通過員工內(nèi)部名額認(rèn)購，單價為2.6萬元/平方米。
但房價的松動不足以令人心動。“就算父母把棺材本拿出來，我們也只能接受2.5萬元/平方米的單價。”何蘭清說。林峰同樣認(rèn)為價格調(diào)整遠(yuǎn)未到位。林峰和何蘭清都決定觀望謎一樣的后市。林峰認(rèn)為，“如今是一個應(yīng)跌的過程，但跌多大、跌多久還要看政府是否救市。”而何蘭清更多有著一顆僥幸的心，“不是說好多官員的房子急于處理嗎？不知道我有運(yùn)氣嗎？”
煎熬
5月18日，王帥遇上何蘭清時已經(jīng)在大太陽下站了一個上午。王帥進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)正趕上熊市。入行半年來，他沒有成交過一套，他所在的麥田房產(chǎn)門店，經(jīng)營也十分慘淡，整個5月就第一天開了3個單子。老梁的業(yè)績更不盡如人意，已經(jīng)連續(xù)兩個月吃了鴨蛋。他的宇通地產(chǎn)在上海虹橋開了10年，經(jīng)受了歷次樓市調(diào)控與市場調(diào)整的考驗。
德祐房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年4月，上海成交二手房1.72萬套，環(huán)比下跌20%，同比的降幅則達(dá)到13.9%。這是上海二手房市場在3月“小陽春”回暖不充分后進(jìn)一步下滑，同時也是連續(xù)第五個月出現(xiàn)同比下跌的情況。
按照老梁的分析，目前的問題主要在于兩個方面：第一，后市不明朗；第二，銀行收緊個人住房貸款，利率上浮，且門檻高企，“這對普通老百姓的生活影響很大。”
據(jù)時代周報記者了解，目前，國有四大行依然保證個人住房貸款額度，但放貸速度奇慢，“至今等了四五個月的貸款人一抓一大把”。而幾位地方性股份制銀行人士則對時代周報記者表示，總行只負(fù)責(zé)給分行下放貸款額度，至于如何分配額度屬于分行的權(quán)限范圍。而對于中小銀行而言，房貸的性價比不高，利率只能上浮5%—10%，而放貸給中小企業(yè)，利率可以上調(diào)20%—30%。故而，去年下半年以來，很多機(jī)構(gòu)逐漸調(diào)整業(yè)務(wù)，原則上支持房屋個貸，但大多都不做了。
老梁認(rèn)為，熬過今年沒有問題，但如果明年市場依舊不景氣，他守了10年的門店就要關(guān)門。而王帥認(rèn)為，他所樂見的是房價下調(diào)，成交量回暖，“最讓我們煎熬的事莫過于有價無市。”
春天派大戰(zhàn)唱空派
在房地產(chǎn)的舞臺上，每逢異動，這預(yù)示著春天派與唱空派的一場惡戰(zhàn)。
而這一次，一份聲稱源自建策沙龍的內(nèi)部演講稿在五一小長假期間被網(wǎng)民群情熱傳后，關(guān)于樓市走向的話題激發(fā)各色人等的極大興趣。春天派與唱空派的較量再度上演。上述講稿以萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶之名發(fā)布，核心論調(diào)可以從文章標(biāo)題窺見：全國房地產(chǎn)將下行，搞不懂北京樓市。而這符合“專注唱空中國樓市十多年”的唱空派的一貫主張。
唱空派以謝國忠、易憲容、牛刀等為代表人物，其中，獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠又有“空軍一號”之稱。5月17日，中國社科院金融研究所研究員易憲容撰文，宣布“中國房地產(chǎn)市場全面周期性調(diào)整已經(jīng)開始”。
“去年北京房價暴漲之后，今年至少跌了20%；在上海，去年漲幅最大的老城區(qū)周邊的小戶型，目前已有房源的單價從3萬元/平方米降到了2萬元/平方米；而三四線城市的房價更是跌去很多。”謝國忠在向時代周報記者解釋，很多機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)都無法準(zhǔn)確反映樓市凋敝的真實情況。
在謝國忠看來，今年下半年，如果房價調(diào)整到位，一部分需求會進(jìn)入市場，給人樓市回暖的錯覺，但等這波人被市場消化后，房價又會下調(diào)，降至下一波購房者可以接受的區(qū)間。
與“唱空派”截然相反，以任志強(qiáng)[微博]、陳寶存為代表的“樓市春天派”素來看漲樓市。即便目前市場交易疲軟，亞太城市發(fā)展研究會地產(chǎn)分會會長陳寶存依舊信心滿滿地告訴時代周報，他對房價的預(yù)期還是“五年翻番，十年翻兩番”，而且，“下半年，市場會開啟新一輪的暴漲”。
據(jù)國家統(tǒng)計局披露，今年1—4月，全國商品房銷售面積為27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1—3月擴(kuò)大3.1%；商品房銷售額達(dá)到18307億元，下跌7.8%，比1—3月擴(kuò)大2.6%。陳寶存的分析與謝國忠全然不同。他認(rèn)為，“以北京為例，政府2013年供應(yīng)的土地集中在六環(huán)區(qū)域，樓面價達(dá)到2萬多元/平方米，而今年4月，同一區(qū)域土地出讓折合的樓面價又比去年大漲64%。按照地價的發(fā)展趨勢，2016年的北京樓市還會經(jīng)歷一次暴漲。”
一家第三方機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，今年前4個月，包括北、上、廣、深在內(nèi)的10個典型城市土地收入高達(dá)3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大漲330.6%，創(chuàng)下歷史新高。面粉尚貴，面包安能便宜？
而華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)則從另一個角度論證了樓市長紅的論調(diào)。5月18日，他發(fā)表題為《樓市》的文章，直言“今年房地產(chǎn)的投資、銷售、價格增幅都會比去年大大下降，但總體應(yīng)是穩(wěn)定的，或略有增長的。”任志強(qiáng)委婉地袒露，“要想過上幸福的日子，那還得去買房子。”
將市場交還給市場
當(dāng)中國樓市近年來第一次在中央政府未出臺樓市調(diào)控政策的前提下自發(fā)進(jìn)入調(diào)整期，5月4日，其主管部門(住建部)發(fā)布公告，陳政高接替姜偉新，擔(dān)任住建部黨組書記。
陳政高，遼寧海城人，又稱“遼棚改”。這一典故追溯至2005年，陳政高升任遼寧省委常委，兼沈陽市委書記。彼時，李克強(qiáng)任遼寧省委書記，力主開展棚戶區(qū)和工礦采空區(qū)住房改造工作，陳政高就在沈陽積極推進(jìn)這項工作。此后，李克強(qiáng)到中央赴任，陳政高接任遼寧省省長，全面主持遼寧的棚戶區(qū)改造工作。
而今，“遼棚改”履新不足1個月，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》，多管齊下，強(qiáng)化對企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造的政策支持。有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，將重點滿足北京、上海、廣州、深圳等熱點城市棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)的融資需求。但是，陳政高至今未對低迷的房地產(chǎn)市場發(fā)表過只言片語。
其實，盡管樓市春天派與唱空派在房價走勢上意見割裂，但共同之處在于，他們都認(rèn)為樓市蕭條與融資問題休戚相關(guān)。謝國忠告訴時代周報記者，本輪調(diào)整的誘因主要有兩個方面：其一，商品房開發(fā)供過于求，尤其在某些中小城市；其二，2008年至今，中國的債務(wù)增加60萬億元，集中于地方政府、開發(fā)商以及家庭負(fù)債三個方面，其中，中國的家庭負(fù)債已達(dá)到21萬億元，相對勞動力收入而言已是很高的水平。
“當(dāng)家庭負(fù)債趨于飽和，老百姓彈盡糧絕時，他們已無力再舉債支撐房地產(chǎn)繼續(xù)勃興。”謝國忠說。
而任志強(qiáng)認(rèn)為，銀行個貸政策對市場的影響遠(yuǎn)大于限購政策。從0.75倍到1.1倍的利率變化會影響到約25%的可支付能力，甚至當(dāng)房價下降時，實際購買成本仍為上升，讓實際房價仍在增長。
“今年以來，房地產(chǎn)市場首先沒有受到改革帶來的動力等外部因素的影響；其次，目前的消費貸款比較困難，制約了房屋交易；第三，開發(fā)商賣房相對謹(jǐn)慎。多方原因促成了市場的觀望局面。”住建部政策研究中心原副主任王玨林告訴時代周報記者。
“住建部的主要職能是對市場進(jìn)行規(guī)范管理，同時保證保障房建設(shè)按照國家要求完成，而消費貸款困難等問題不屬于住建部的權(quán)責(zé)范圍。”王玨林這樣分析。
5月12日，當(dāng)住建部依舊只字未提樓市調(diào)控，央行副行長劉士余召集15家銀行座談，要求銀行首先滿足首套房貸需求，合理確定房貸利率水平，并加快審批發(fā)放速度。但上述地方股份制銀行的知情人士認(rèn)為，鑒于個人房貸的性價比不高以及房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險增加，央行的“窗口指導(dǎo)”不會發(fā)揮任何實際作用。
“目前的市場情形非常值得政府部門思考。除了惠民的保證首套房貸的政策，如果單純刺激市場，不管是放松已執(zhí)行的調(diào)控措施，還是放寬貸款融資渠道，亦或是增加土地供應(yīng)，這些都會逼迫市場陷入更加被動的局面。”王玨林說。
而新上任的陳政高或?qū)榉康禺a(chǎn)市場吹起一股新風(fēng)。今年以來，全國多個省份已陸續(xù)出臺推進(jìn)棚戶區(qū)改造的相關(guān)文件，并紛紛給出配套優(yōu)惠政策。
5月20日，一位接近住建部的人士在接受時代周報記者采訪時表示，住建部的主導(dǎo)思路是將市場交還給市場，今后可能不會再出臺更多的房價調(diào)控政策。
“與此同時，住建部今后的工作重點將轉(zhuǎn)向保障性安居工程，解決支付能力不足的夾心層以及低收入人群的住房需求，而棚戶區(qū)改造將是整個工程的重要組成部分。”上述人士表示。
(文中王帥為化名)
